元利均等返済と元金均等返済の違い｜金利上昇に強いのはどちら

住宅ローンを組む際、多くの人が意識せずに選んでいるのが「元利均等返済」という返済方式です。しかし住宅ローンにはもう一つ、「元金均等返済」という方式があり、総返済額や当初の返済負担、そして金利が上昇したときの影響の受け方が大きく異なります。

この記事では、二つの返済方式の仕組みの違いを整理したうえで、特に変動金利で借りる場合にどちらが金利上昇局面で不利になりやすいかを具体例とともに解説します。

元利均等返済とは何か

元利均等返済とは、毎月の返済額（元金＋利息の合計）を返済期間中ずっと一定に保つ方式です。多くの金融機関がデフォルトの返済方式としてこれを採用しており、住宅ローンを組んだ人の大半はこの方式を選んでいます。

毎月の返済額は一定ですが、その内訳（元金部分と利息部分の割合）は返済が進むにつれて変化します。借入直後は残高が大きいため利息部分の割合が高く、元金はあまり減りません。返済が進み残高が減っていくと、利息部分の割合が下がり、元金部分の割合が増えていきます。

• 毎月の返済額: 一定
• 返済当初: 利息の割合が高く、元金の減りが遅い
• 返済後半: 元金の割合が高くなり、元金の減りが速くなる
• メリット: 家計の返済計画が立てやすい、当初の返済負担が軽い
• デメリット: 総返済額が元金均等返済より多くなる、元金の減りが遅い

元金均等返済とは何か

元金均等返済とは、毎月の元金返済額を一定にし、それに残高に応じた利息を上乗せして返済する方式です。元金は毎月同じ額ずつ確実に減っていくため、残高にかかる利息は返済が進むごとに減少し、結果として毎月の返済額（元金＋利息）は返済開始時が最も高く、徐々に下がっていきます。

• 毎月の返済額: 当初が最も高く、徐々に減っていく
• 元金の減り方: 毎月一定額で確実に減る
• メリット: 総返済額が元利均等返済より少ない、元金の減りが速い
• デメリット: 当初の返済負担が重い、金融機関によっては選択できない場合がある

二つの方式の比較表

同じ条件（借入額3,000万円、金利1.0%、返済期間35年、元利均等返済のボーナス払いなし）で単純化した比較は次の通りです。数値は概算のイメージであり、実際の計算方法は金融機関により異なります。

項目	元利均等返済	元金均等返済
毎月の返済額	一定（変動なし）	当初が高く、徐々に減少
初回の返済額（目安）	約84,700円	約92,300円
返済終盤の返済額（目安）	約84,700円（変動なし）	約71,500円程度まで低下
総返済額（目安）	やや多い	やや少ない
元金の減るスピード	当初は遅い	一定ペースで速い
選べる金融機関	ほぼすべて	限られる場合がある

このように、同じ借入条件でも、当初の返済負担は元金均等返済のほうが重く、その代わりに総返済額は元利均等返済より少なくなる傾向があります。

返済推移のイメージ

固定金利を前提にした場合の、返済額の推移イメージを簡略化すると次のようになります。

経過年数	元利均等返済の毎月返済額	元金均等返済の毎月返済額
1年目	横ばい（一定）	高い
10年目	横ばい（一定）	やや低下
20年目	横ばい（一定）	さらに低下
35年目（完済間近）	横ばい（一定）	最も低い

元利均等返済はグラフに描くと完全な横線になりますが、元金均等返済は右肩下がりの直線に近い形になります。返済開始直後の負担をどこまで許容できるかが、方式選びの分かれ目になります。

金利上昇局面ではどちらが不利か

ここからが本題です。変動金利で住宅ローンを組んでいる場合、金利が上昇したときに二つの方式は異なる影響を受けます。

元利均等返済の場合

変動金利の元利均等返済には、多くの金融機関で「5年ルール」「125%ルール」という激変緩和措置が設けられています。5年ルールは毎月の返済額を5年間は見直さないというルール、125%ルールは返済額が見直される際も直前の1.25倍を上限とするルールです。

これにより、金利が急上昇しても返済額の急激な上昇は抑えられます。しかし、これは負担が消えたわけではありません。返済額に占める利息部分が増え、元金部分が減ることで元金の減りがさらに遅くなり、場合によっては毎月の返済額だけでは利息をまかないきれず「未払利息」が発生するリスクもあります。未払利息は先送りされているだけで、最終的に清算が必要になります。金利上昇時のシミュレーションについては変動金利のシミュレーション記事で詳しく扱っています。

元金均等返済の場合

元金均等返済には5年ルールや125%ルールのような緩和措置がありません。金利が上昇すれば、その分がほぼそのまま翌月以降の返済額に反映されます。つまり、返済額の変動を家計として直接的に、かつ早いタイミングで受け止めることになります。

一方で、元金均等返済はもともと元金の減りが速いため、金利が上昇した時点での残高が元利均等返済より小さくなっている可能性が高く、上昇した金利がかかる母数（残高）自体が小さいという側面もあります。

まとめると

• 元利均等返済: 返済額の急上昇は緩和ルールで抑えられるが、未払利息のリスクや元金が減りにくいという形で負担が先送りされやすい
• 元金均等返済: 金利上昇の影響が返済額にダイレクトに反映されるため体感的な負担感は大きいが、元金の減りが速い分、上昇時点の残高（利息の母数）は小さくなりやすい

どちらが「不利」かは一概には言えず、負担を先送りしてでも毎月の返済額を平準化したいか、多少の変動を受け入れてでも元金を早く減らしたいかという、家計の考え方次第という面が大きいといえます。変動金利と固定金利の比較もあわせて検討すると、方式選びの判断材料が増えます。

どちらを選ぶべきか — 判断のポイント

• 当初の返済負担をできるだけ抑えたい: 元利均等返済が向いています。多くの金融機関で標準となっている方式でもあり、選択肢も豊富です。
• 総返済額をできるだけ抑えたい、繰り上げ返済を計画的に行う予定がない: 元金均等返済が候補になりますが、当初の返済負担に家計が耐えられるかを事前にシミュレーションしておく必要があります。
• 変動金利で借りる予定がある: 金利上昇時にどちらの方式がどう返済額に響くかを、両方式で試算してから決めることをおすすめします。
• 金融機関の選択肢を確認する: 元金均等返済を取り扱っていない金融機関もあるため、希望する場合は事前に確認が必要です。

まとめ

元利均等返済と元金均等返済は、毎月の返済額が一定か、元金の返済額が一定かという根本的な仕組みの違いから、総返済額・当初の返済負担・金利上昇時の影響の受け方までが変わってきます。変動金利で住宅ローンを組む場合は、どちらの方式でも金利上昇局面での返済額の変化を事前にシミュレーションし、無理のない資金計画を立てることが重要です。

※本記事は一般的な情報提供を目的としており、投資助言や住宅ローンの契約推奨を行うものではありません。返済額の計算方法は金融機関により異なる場合があります。正確な情報は各金融機関の公式情報でご確認ください。